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Abnahme des vom Bauträger errichteten Gemeinschaftseigentums

Eine Klausel (AGB) des Bauträgervertrages, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam – BGH, Beschluss vom 12.09.2013, VII ZR 308/12.

Dem Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) lag Folgendes zugrunde:

Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft verlangte vom Bauträger des Wohnungseigentums Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung und Schadensersatz. In den notariellen Erwerberverträgen war geregelt, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch durch den Verwalter oder durch einen näher bezeichneten Sachverständigen erfolgen konnte.

Der vom Bauträger eingesetzte Erstverwalter nahm das Gemeinschaftseigentum ab. Der errichtende Bauträger stellte sich deshalb auf den Standpunkt, dass mögliche Mängelrechte verjährt seien. Die Vorinstanzen gaben der Klage der Eigemtümergemeinschaft im Wesentlichen statt.

Der Nichtzulassungsbeschwerde des Bauträgers stellte der BGH seine grundsätzlichen Bedenken gegen eine Abnahme durch den Erstverwalter entgegen. Der BGH stellte insbesondere darauf ab, dass in einem solchen Falle der Bauträger als teilender Eigentümer die Möglichkeit hat, den ersten Verwalter zu bestellen:

„Dabei kann der Bauträger einen Verwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. […] Das begründet […] die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf Abnahme nehmen könnte.“

Mit anderen Worten: Es besteht die Gefahr, dass die Nähe von Bauträger und abnehmenden Erstverwalter die Funktion der Abnahme für das Gemeinschaftseigentum „aushebelt“. Eine solche Vertragsgestaltung ist nach Auffassung des BGH

„[…] keine den Interessen des Erwerbers gerecht werdende Vertragsgestaltung […]“.

Die zugrunde liegende Klausel ist dementsprechend vom BGH als unwirksam erkannt worden.

Die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum erfolgt grundsätzlich durch jeden einzelnen Erwerber gesondert. Vom Bauträger in den Vertrag eingeführte Klauseln, welche ihm ermöglichen auf die Abnahme durch Bestimmung der Person des Abnehmenden maßgeblichen Einfluss zu nehmen sind unwirksam. Insbesondere der Erstverwalter – der vom Bauträger bestellt wird – kann grundsätzlich nicht für die Erwerber abnehmen. Dies hat weitreichende Folgen: Wurde nur unwirksam abgenommen, so wird durch diese unwirksame Abnahme die Verjährung von Mängelrechten nicht in Gang gesetzt. Sie könnten noch durchsetzbar sein!